ESTRATEGIA



ESTRATEGIA



FOCO DE INVERSIÓN

Black Salmon invierte en activos estabilizados que generan renta desde su adquisición en los sectores comercial, industrial, hotelero y de senior housing en los principales mercados de Estados Unidos. La tecnología, como agente de cambio en el real estate y como motor en el dinamismo de la economía, es la megatendencia que guía la estrategia de Black Salmon.


MERCADOS


Identificamos qué mercados y submercados están impulsados por las principales tendencias. La compañía busca y estudia oportunidades en áreas donde la población y el crecimiento económico están fuertemente respaldados por la proximidad a las principales áreas metropolitanas y la presencia de instituciones educativas de primer nivel.


  • TECNOLOGÍA
  • CRECIMIENTO DE POBLACIÓN
  • EDUCACIÓN
  • CLIMA
  • ESTILO DE VIDA

MERCADOS DE INTERÉS


TIPOS DE OPORTUNIDADES

TIPOS DE OPORTUNIDADESINVERSIONES
CORE
INVERSIONES
CORE PLUS
INVERSIONES
VALUE ADD
INVERSIONES
OPPORTUNISTIC
Probabilidad de:

Riesgo de pérdida
Tasa de retorno anual $$$$
Baja
$$$$
Alta
$$$$
Baja
$$$$
Ninguna
TIR anual$$$$
Baja
$$$$
Baja/Media
$$$$
Media
$$$$
Alta
ApalancamientoMenos del 50%50 - 65%60 - 75% Sobre el 70%
Tasa de ocupación90 - 100%80 - 95%Inferior al 80%0 - 50%
Estrategia para el activoComprar & MantenerAlgunas renovaciones 
Re-arrendamiento
Renovaciones significativas
Gran re-arrendamiento
Proyectos de desarrollo /
Rehabilitación completa
Estabilidad de inquilinosGrupo sólido de inquilinos ParcialPoca / NingunaNinguna
Periodo de inversión


SECTORES


  • Black Salmon invierte en mercados con altos niveles de crecimiento de población. Los cambios en el comportamiento de los trabajadores y en sus preferencias de ubicación han tenido gran impacto en el real estate comercial. En la próxima década se estima que la población mundial crezca más de mil millones, la mayoría de estas personas vivirán en ciudades. Las áreas urbanas han resurgido como centros de innovación y emprendimiento.

    Black Salmon busca áreas urbanas con las mayores y mejores universidades, aquellas que logran retener talento a través de iniciativas de empleo locales.

  • Nos centramos en mercados con presencia de grandes compañías de tecnología, pues estas tienden a atraer a numerosas pequeñas empresas especializadas.

    Activos objetivo

    • Edificios de oficinas de Clase A y B.
    • Áreas urbanas y suburbanas en consolidación y crecimiento.
    • Inquilinos con riesgo crediticio medio, con o sin clasificación de riesgo.
    • Vacancia baja o intermedia.
    • Transacciones de entre USD 30M y USD 150M.


  • El sector de salud es el de mayor crecimiento en la economía de Estados Unidos, actualmente representa el 17.9% del PIB del país. Cada día son más los baby boomers o silver tsunami que se retiran, lo que supone que el mercado requiera de una mayor oferta de proyectos de calidad para las personas mayores.

    Black Salmon analiza oportunidades de senior housing en mercados con población en edad de envejecer y que ofrecen servicios para satisfacer las necesidades de las personas mayores. La ubicación ideal para el producto de senior housing tiene buen clima, ofrece seguridad y está cerca de áreas urbanas.

  • El sector de senior housing ha demostrado ser una inversión defensiva durante las recesiones económicas, y ha producido rendimientos líderes en el real estate durante los períodos de crecimiento económico.

    Activos objetivo

    • Activos de senior housing de Clase A y B.
    • Mercados con población de edad superior a la media nacional y con alta concentración de adultos de más de 65 años.
    • Propiedades de tipo Independent y Assisted Living.